Невозможность регистрации прав на объекты недвижимости в случае отсутствия сведений о них в ГКН

Государственная регистрация прав возможна в отношении только той недвижимости, которая прошла кадастровый учет в систематизированном своде сведений – государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН).

Современный ГКН имеет не только информационное значение, объем информации об объекте недвижимости, содержащейся в нём, позволяет определить, может ли данный объект быть индивидуально-определенным объектом и, соответственно, находиться в обороте, быть предметом сделки с имеющимися характеристиками, либо имеющихся характеристик о нем недостаточно.

Объектами, подлежащими кадастровому учету в государственном кадастре недвижимости, являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, части таких объектов недвижимости, объекты незавершенного строительства, а также иные объекты недвижимости.

ГКН тесно связан с другим систематизированным реестром – Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считаются сведениями одного из разделов ЕГРП. Кроме того, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в ГКН.

Кадастровый учет осуществляется, в том числе, в связи с созданием или образованием объекта недвижимости. Включение в ГКН требуется зачастую не только при возведении, например, жилого дома, но и при образовании путем раздела новых объектов недвижимости. Довольно распространены случаи, когда дом и земельный участок находятся в общей долевой собственности. Сособственники проживают в отдельных изолированных помещениях, имеющих индивидуальные входы, и желают разделить общую собственность, чтобы не зависеть от соседей по дому.

Согласно законодательству имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено собственниками в натуре при наличии технических и правовых возможностей. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При разделе, в каком бы порядке он не был осуществлен, образуются новые самостоятельные объекты – помещения, которые имеют свои уникальные технические и иные характеристики, и обязательно должны быть учтены в установленном порядке. При этом право общей долевой собственности на жилой дом прекращается, его также необходимо снять с учета в ГКН.

Таким образом, придя к соглашению о разделе, или имея на руках соответствующее решение суда, собственники не должны забывать о необходимости постановки на кадастровый учет тех помещений, которые были образованы путем раздела в натуре жилого дома, тем самым подтвердив их существование в качестве самостоятельных изолированных объектов.

В соответствии с действующим законодательством при отсутствии сведений о таких помещениях в ГКН, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, вправе отказать в регистрации права собственности на выделенные в натуре части дома (помещения).

В настоящее время функции по ведению ГКН возложены на федеральные государственные учреждения - "Кадастровые палаты" по субъектам Российской Федерации. В то время как регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется должностными лицами органа государственной власти - Росреестра.

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который предусматривает объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на нее в единую систему.

Для постановки на учет объектов недвижимости, в случае если они отсутствуют в ГКН, заявителю необходимо представить заявление и необходимые документы, в том числе, технический план, который составляется кадастровым инженером. Список кадастровых инженеров можно найти, в том числе, на сайте Росреестра в сети «Интернет».